サブプライムローン(サブプライム・モーゲージ) | あむぶろ 学校では教えてくれない大切なこと

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サブプライムローン(サブプライム・モーゲージ)

投稿日:2020年6月14日 更新日:

サブプライムローン(サブプライム・モーゲージ)は信用情報の比較的低い中間層向けの住宅ローンです。

サブプライムローンは主に海外で行われており、サブプライム層(所得が十分にあり返済の見込みが高い優良顧客が分類されているプライム層より信用度が低い層に該当する顧客)向けのローン商品です。

ローンの中でも不動産を担保にしたローンはモーゲージと言われ、多くの住宅購入者がこの制度を利用して住宅を購入しています。

この制度は基本的に返済ができなくなった場合は担保である住宅から立ち退きを求められる仕組みになっています。

借主の属性(所得など)によってはサブプライムモーゲージと言われる事もあります。

サブプライム層の特徴

などの基準があり、多く該当するほど信用情報が優良ではないと判断されてしまいます。
サブプライム層は日本でいう金融事故自己破産などを起こしたような人も該当します。
また信用情報は優良でも借り入れが大きすぎる場合はサブプライムローンが利用される事もあります。

このような経緯からサブプライム層は通常の融資(ローン債権が不良債権となるリスクが高いため、通常よりも金利が高くなったり担保が多く必要になる傾向があります)が受けられません。

そこで、サブプライム層の債権を証券化し投資家へ販売する事で投資家から間接的に融資を受ける形にしたのが問題になったサブプライムローンの仕組みとなっています。

サブプライムローンの問題点

基本的にローンは借入を行った人の一部が返済をできなくても採算が取れるように設計しています。

つまり、一定割合は返済がされない事を前提に金利を設定しています。

例えば

100人にお金を貸して全員がお金を返してくれれば1%でも利益があれば採算が取れます。
しかし、100人に貸して50人しかお金を返してくれないならば、融資額の倍以上のお金を回収できなければ採算が取れません。

これを単純員計算すると金利が高すぎて返済できずに借り入れた人は破産してしまいます。

そのため、返済ができなくなった場合には担保にいれていた不動産を回収する事で損失をカバーする事で返済ができる程度の金利に抑える事ができますが、それでもサブプライム層向けのローンは貸付を行う際のリスクが高い(所得が少ないなどの金銭的な問題があるためサブプライム層に分類されている)ため金利も上げる必要があります。

しかし、この制度は極端な事を言えば返済ができなくなっても不動産を回収する事で確実に採算が取れれば、返済が全て行われなくても貸付けている方には問題がありません。

そのため、通常は返済の見込みがない人でも担保に入っている不動産価格が高騰していけば、借手が破産しても問題がありません。
※通常は返済ができないと判断されると融資を受ける事ができません。

ここに目を付けたのがリーマン・ブラザーズです。

アメリカでサブプライムローンが流行った当時は不動産価格が上昇を続けていたため、不動産を担保にしておけばローンの返済ができなくても、不動産を回収する事でお金を貸している側も利益がありました。

融資する時点でサブプライム層は通常の融資先よりも信用情報が良くないためは通常よりも高い貸付率・金利で契約を行っているため、返済の遅延・不能が多く発生し低所得者層の中には返済ができなくなる者が増加します。

返済できなくなった場合は担保になっている不動産を売却して返済しますが、この影響で市場には不動産が増加し値崩れを起こします。

そのため不動産価格の上昇が頭打ちとなっていきますが、この問題が表面化する頃にはリーマン・ブラザーズ大きな影響力を持ってしまっていました。

そして、住宅価格の下落が始まると、当初の不動産が上がり続けるという想定が崩れてしまった事でこの制度は成り立たなくなってしまいリーマン・ショックへとつながっていきます。

まとめ

基本的に借金は返済額が過剰になると返済ができなくなり、貸し手が担保を回収しても利益がとれなくなってしまいます。

これでは貸す側も借りる側も不利益しかありません。

そのために、お金を貸す上限を決めて融資を行うのが一般的です。

しかし、多重債務の様に返済可能な金額に対して返済する金額が過剰になり返済ができなくなってしまう人が多く表れてしまう時は景気が良く、資産価値の高騰が背景にある事が多いです。

特に2008年に起きて世界的に影響が広まったリーマンショックはアメリカの住宅価格の高騰という背景がありました。

リーマンショックの原因となったサブプライムローンは自分の返済能力を超えた過剰な融資を受ける事が出来ました。※通常は融資を受けれません。

当時は借入金の返済が行えない状態ならば、契約時に想定している住宅価格よりも高騰している担保の住宅を回収する事で返済できない損失を取り戻せました。

しかし、住宅価格の下落が起こり回収した住宅の価値が、想定していた住宅価格よりも減少してしまったため、貸し手は採算がとれなくなってしまいました。
また、海外で契約が多いのは非遡及型融資(ノンリコースローン)のため、融資先が住宅価格の下落によった影響を大きく受けてしまいました。

備考

2008年に起きたリーマンショックの際は証券化されたサブライムローンが世界中の投資家へ販売されていた影響が大きいです。
2007年夏頃から次第に住宅価格が下落を始めた事から、今まで証券化されていたサブプライムローンは不良債権へと変わっていきました。

そして、2008年終盤には当時の大手投資銀行グループであったリーマン・ブラザーズ・ホールディングス(2018年現在では清算業務を行う法人が存続しています。)が倒産したことで、リーマン・ショックが引き起こされました。

ここに世界同時株安が重なったことで世界金融危機の原因となりました。

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